En algún momento, casi todos nos enfrentamos a la compraventa de una vivienda. Es un proceso para el que hay que tener las ideas claras y buscar un buen asesoramiento. Vamos a intentar desglosar, paso a paso, los trámites y la documentación que vas a necesitar como vendedor:
1.- Lo primero es determinar un buen precio de venta y crear un anuncio publicitario que diferencie tu vivienda del resto. Busca unos buenos agentes inmobiliarios que hagan una valoración adecuada del precio de venta y que se encarguen de decorar y realizar un buen reportaje de fotos y vídeo profesional.
2.- Recopila toda la documentación, básica, necesaria para poder anunciar tu vivienda y venderla cuando aparezca el comprador idóneo:
- Escritura original
- Certificado de eficiencia energética
- Inspección técnica de los edificios (ITE) (si el edificio tiene, como máximo, más de 50 años)
- Última acta de la comunidad: aconsejable para saber si hay derramas aprobadas
- Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
3.- Una vez recibida y aceptada una oferta interesante y adecuada por tu vivienda, comienza el proceso de firma de la compraventa. Lo aconsejable en este momento es la firma de un contrato de arras. En este contrato, cada parte incluye las cláusulas que considera convenientes para formalizar el compromiso de venta del inmueble y se acuerda, asimismo, el plazo máximo para firmar la escritura de la compraventa. En este punto, el comprador ha de entregar al vendedor un % del precio de la vivienda. Si una de las partes lo incumple, en el contrato de arras establecen una serie de penalizaciones.
4.- Firma de la escritura de compraventa en notaría: Una vez escogido por el comprador el día y la notaría, deberán acudir ambas partes con la documentación necesaria:
Para el vendedor:
- DNI original
- Título Original de propiedad del inmueble
- Fotocopia los medios de pago que haya hecho el comprador antes de la firma
- Recibo del último pago del IBI
- Certificado Eficiencia Energética y justificante de presentación en el Organismo Público correspondiente.
- Cédula de habitabilidad, según la comunidad autónoma
- Certificado del ITE, si aplica
- Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
- Contrato de arras
- Últimas facturas de los suministros: agua, luz, gas, recibo de basuras, etc.
- Si el piso tiene hipoteca: certificado de deuda pendiente o de deuda cero. Si hay deuda pendiente en ese acto se procederá a la liquidación de la misma, y a la tramitación de eliminación de la carga en Registro de la Propiedad.
Para el comprador:
- DNI original
- Medios de pago pendientes de realizar al día de la firma: talón bancario o transferencia.
5.- Ya está firmada la escritura de compraventa, el vendedor deberá comunicar la venta de la vivienda a la Comunidad Propietarios y el comprador realizar los siguientes trámites:
- Inscripción el Registro de la Propiedad. Lo realiza, habitualmente, la notaría.
- Cambio de titularidad en el Catastro. Lo realiza, habitualmente, la notaría.
- Cambiar la titularidad de los suministros
6.- Gastos e impuestos derivados de la compraventa:
Vendedor:
Abonar la factura de los honorarios del profesional inmobiliario, si los hubiera.
Pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (PLUSVALÍA). A liquidar en el Ayuntamiento en los 30 días siguientes a la venta.
Comunicar en la declaración de IRPF del año de la venta la Variación Patrimonial obtenida en la transmisión. En el caso de haber obtenido ganancia patrimonial en la venta del inmueble, para el año 2024 los tramos de IRPF son:
Hasta 6.000,00€ de ganancia el 19%
Entre 6.000,00€ y 50.000,00€ el 21%
Entre 50.000,00€ y 200.000,00€ el 23%
Entre 200.000,00€ y 300.000,00€ el 27%
Más de 300.000,00€ el 28%
Comprador:
Abonar los gastos de notaría y registro: según las tarifas y precios establecidos.
Pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que para Asturias es en el año 2024:
Hasta 300.000,00€ el 8%
Entre 301.000,00€ y 500.000,00€ el 9%
Desde 501.000,00€ el 10%
Existen distintas bonificaciones según la Comunidad Autónoma. En Asturias, p.e. el impuesto es del 4% para menores de 36 años por adquisición de viviendas de, como máximo, 150.000€, destinadas a vivienda habitual.
En caso de que exista financiación hipotecaria: 1,2% Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Asturias).
Si, tanto como vendedor, como comprador, no quieres estar pendiente de toda la documentación y los trámites que hay que realizar, cuenta con una agencia inmobiliaria que pueda asesorarte con todos los trámites, gestiones y la recopilación de papeles necesarios.
En Siete Gestión Inmobiliaria estaremos encantados de atender cualquier duda o información que necesites con la venta de tu vivienda.
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